一、历史给广西和南宁一个千载难逢的机遇：“中国—东盟博览会”定期在南宁举行。
　　2003年１０月８日，温家宝总理在第七次中国与东盟（１０＋１）领导人会议上提出，中国建议从２００４年起每年在广西南宁举办中国—东盟博览会。近日，广西壮族自治区政府宣布，商务部已正式批准“中国—东盟博览会”明年在南宁举行。凤岭区将出现一座东盟国际商贸城，这是为迎接“南博会”而计划修建的。
　　根据广西区党委和政府的决定，东盟国际商贸城的选址定点在凤岭分区中原规划预留的体育中心和体育公园，西临石门森林公园，南临青山风景区，东临翡翠园，北与荣和山水美地零距离。交通便利，用地宽裕，规划用地面积 约2.2平方公里。 东盟国际商贸城设置国际会议中心，“城”内提供了完备的配套公共设施，集办公、宾馆、金融、信息、娱乐、健身等多项功能为一体，并配套中小学、医院、邮政、金融等必备的公共服务设施。
　　东盟国际商贸城最大的特点是，给东盟各国分别提供一块用地，安排各国驻中国的领事馆、商务办事机构及建设各国风情城，用以展示各国建筑园林特色和进行商品展销。
　　这些，加上南宁市政建设的“136”工程（即确立南宁市一年一变化、三年中变化、六年大变化），为整个广西和南宁的经济发展提供了一个前所未有的良好的大环境，这是南宁又一次重大的历史性的开放和发展的千载难逢之机遇。
　　二、121号文和18号文的出台，使得房地产业和金融业共同面临了一个规范化、制度化、市场化的重要契机。
　　2003年央行121号文即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和国务院18号文即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的先后出台，同时引起了房地产业和金融业界热烈的反响。我认为，121号文和18号文的出台，使得房地产业和金融业共同面临了一个规范化、制度化、市场化的重要契机。只要抓住这一重要的契机，就可以加强房地产业和金融业的更紧密地合作、更有效地化解房地产市场的风险和“泡沫”，不但实现双方的共同发展，而且将为中国东盟大环境下广西的房地产经济的发展、以至整个广西发展和西部大开发做出自己的努力和贡献。
　　国务院18号文明确地认为，房地产业已成为国民经济的重要的支柱产业。从大的原则定位上为房地产市场的健康发展提供了政策保障。
　全国的房地产开发投资保持稳定增长，与国民经济发展的关系日趋协调。仅以2001年为例，2001年，全国完成房地产开发投资620亿元，比上年增长9．6％，高出全社会固定资产投资增幅3．5个百分点，拉动固定资产投资增长2．9个百分点，成为带动全社会固定资产投资增长的重要推动力。其中，商品住宅投资472亿元，占76．1％，比2000年增长15．5％。同时，房地产开发投资量占全社会固定资产投资的31．3％，而且没有出现大的波动。过去5年，全国累计竣工面积34亿平方米。2002年，城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米。房地产开发投资年均增长19.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%。商品房竣工面积、销售面积年均分别增长15.5%和22.6%。
　　与金融业息息相关的是：个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。
　　而且，个人以按揭形式向银行贷款购买商品住房的，成为了个人购买商品住房的主要形式，年均增幅达50%。2002年，全国房地产贷款金额为16352亿元，占金融机构贷款总额的12.45%，而到2003年中，央行121号文发文期间比率已经接近15%，金额更是令人振奋又隐约不安。
　　金融业和房地产业的结合越来越紧密，越来越显示“一荣俱荣、一损俱损”的发展特点。房地产业、金融业共同的发展，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。
　　三、透视经过十年的发展的广西的房地产经济。
　　经过十年的发展，广西房地产越来越成熟，商品房销售与投资的比例日益趋于合理。商品房销售率逐年提高，2001年商品房销售额与投资额之比达97%，为广西商品房销售十年来的最高点，1998-2002年商品房销售额与房地产投资额之比为：78%、76%、72%、97%及84%。
　　回顾1990年以来，广西房地产得到进一步发展，房地产投资越来越大，经历了三个不同的发展阶段：
　　第一阶段为1991-1995年，房地产投资在广西得以快速增长，最高时房地产投资上涨幅度达597%，1991-1995年房地产投资同比分别上涨6.4%、94.9%、597.1%、3.8%和56.9%，投资的重点主要在广西沿海的北海市，不以需求为导向的盲目性开发热，形成了一个非理性膨胀时期。
　　第二阶段是1995-1999年，国家出台了宏观调控措施，使房地产投资的暴涨得到了有效控制，广西的房地产投资呈逐年下降趋势，房地产发展进入了一个自我调整时期。1996-1999年房地产投资分别下降16%、22.4%、2.6%及0.9%。
　　第三阶段1999年到现在，随着住房制度改革的深入发展，特别是国家提出的把住宅培育为新的经济增长点以来，广西房地产得到了迅速的发展，房地产投资呈快速上涨态势。2000年以来房地产投资上涨更为明显，广西房地产增长速度2000年为19.5%、2001年为43.7%、2002年为33.9%。2002年房地产投资额为74.4亿元，达到历年来最高水平。这几年投资的重点主要是广西的几个重点城市，特别是首府南宁市。
　　个人购房欲望的逐年提高，个人购房已完全占据市场主体。从这几年的数字来看，广西商品房销售的增长与投资的增长是基本同步的，呈现出需求拉动增长的好势头。以2002年为例，广西全区商品房销售面积325.65万平方米，增长9.7%，其中住宅销售面积291.59万平方米，增长6.1%；办公楼销售面积3.86万平方米，增长1.4倍；商业营业用房23.98万平方米，增长60.1%。全年实现商品房销售收入62.63亿元，增长16.4%，其中实现住宅销售收入47.79亿元，增长7.7%。在商品房销售中，个人购房已完全占据市场主体。全年销售给个人的商品房311.07万平方米，同比增长16%，个人购房占全部商品房销售的比重由上年的90.4%上升到95.5%，其中住宅销售面积281.65万平方米，增长11.1%，占全部住宅销售面积比重由上年的92.3%上升到96.6%。
　　广西的商品房销售近几年来都在不断的增长，可以说是广西房地产的黄金时代，广西的金融业在这个时代里当担着不可或缺的重要职能。
　　土地出让的市场化和规范化能保证土地市场公开、公平、公正的交易。消费者维权意识的加强，也更加看重开发商的品牌实力。
　　目前全国的房地产企业普通存在负债率过高的现象，一方面是由于目前开发商的实力和规模普遍较小，另一方面主要是由于房地产融资渠道比较单一的现状，所以，开拓新的融资渠道，无疑对房地产企业来说至关重要。
　　18号文件与121号文件一致强调加强房地产信贷控制，而目前大多房地产企业70%以上的开发款项来源于银行贷款，房地产信贷存在一定的风险因素，控制信贷后房地产业自然面临严重的资金紧缺的压力。但是，我们认为，这是一个规范化、制度化、市场化的重要契机。规范程度的提高也相应提高了行业的门槛：金融门槛提高，房地产业的资金密集性特征进一步凸显，更加有利于行业集中度的提高，改变目前房地产行业过于分散的不合理局面。资金实力雄厚、资质等级高、融资渠道多样的企业将获得更多的发展空间。
　　市场风浪中，具有出色弄潮能力的发展商往往善于把握发展机会，也容易找到适应的方法。市场环境越成熟、规范，就越有利于有实力、有品牌、有战略、讲诚信、有社会责任的优秀发展商。
　　四、CHINA•广西•南宁
　　广西位于我国与东盟两大板块的结合部，左右逢源，可以利用东南亚和国内两大市场、两地资源来扩大进出口、经济技术合作和旅游，实现资源优化配置，调整经济结构，促进广西的发展。中国内地尤其是华南、华东等地的企业及经营人员要到东南亚，最方便的就是经过广西到越南，再进入泰国、新加坡、印尼等东南亚国家。并向前进入澳洲。
　　南宁理所当然成为作为华南华东进入中南半岛的桥头堡，大有可为。而中国—东盟自由贸易区建立后，广西的地位将大大提升，由边陲和末梢变为与国内外交往的重要通道和枢纽,而南宁更将因中国?东盟10+1博览会成为中国东盟贸易圈的前哨，成为中国东盟贸易圈的一个核心的国际化的城市。贸易便利，贸易量将大大增加；消费人口数量规模增大，更能扩大内需，对南宁的经济发展将起到提速作用。
　中国?东盟10+1博览会的召开将大幅提升南宁的知名度，扩大南宁在全国的影响，吸引更多外来人员。外来人员的增加，必然会增进对房地产的需求。对城市化进程和城市规模有巨大的促进和推动作用，对南宁的相关产业特别是房地产行业有极大促进。
　　五、后发优势、任重道远。
　　房地产的发展从未与经济大势有所背离。中国经济正在稳定、迅速成长中，房地产也因此具有迅速成长空间；中国城市化水平每年以1%的速度增长，为房地产市场创造了巨大的需求潜力。房地产行业经过十年的发展，为国民经济做出了巨大的贡献，而且未来的发展前景和潜力巨大。
　　与沿海和其他发达地区的房地产业比较，南宁的房地产发展平台并不高。这两三年是蓬勃朝气，但在全国的影响并不大，作为西部欠发达地区和老少边穷地区，房地产发展往往比东部沿海慢半拍，但是也有了“后发优势”。中国?东盟10+1博览会的召开将极大提升南宁市的房地产平台，为本地的房地产开发提供了更大的舞台和发展机遇。特别是会址附近的以荣和山水美地为代表的凤岭开发楼盘会得到前所未有的关注，它们将以南宁城市的新形象，呼应“136”工程，向世界展现南宁的风采。
　　目前，南宁房地产市场已进入新一轮发展周期，“中国东盟”的大环境下，在121号文和18号文带来房地产业和金融业共同的规范化、制度化、市场化的重要契机面前，开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费将继续同步增长；存量房、二手房的交易将会大幅度提高，房屋租赁市场将会进一步活跃和规范。金融业在南宁房地产的这个时代里继续当担着不可或缺的重要职能。
　　只要牢牢抓住这些重要的契机和机遇，银企合作、化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为南宁为广西整体经济的发展和西部大开发做出贡献。

（作者系广西荣和集团营销中心副总经理）